2025年05月11日 中田
▌京都市のマンションオーナー様より、管理をご依頼いただきました
こんにちは、リノベーターの中田です。5月の連休が終わり、京都は初夏の気温になりました。
「ワイドスクランブル」でご紹介いただいて以降、オーナー様からの問い合わせも多くいただいています。
今回はマンションオーナー様より、管理をご依頼いただいた物件についてご紹介します。
当社は、「すべての人に、こころ休まるすまいを」得られる社会の実現を目指しています。
空き家や築古物件を活用することで、単身高齢者や生活保護世帯などの住宅確保困難者の手の届く住まいを提供しています。
▌入居が決まらない原因は“管理”にあった？
今回ご相談いただいたのは、京都市内で複数棟のアパートを所有するオーナー様からでした。そのうちの1棟では9室中5室が空室、という厳しい状況が続いていました。しかし、前任の管理会社の管理期間中に入居が決まったのはわずか1室のみ。空室が埋まらないだけでなく、空室部分にも管理費が発生していたため、オーナー様の収益を圧迫していました。
▌引き継ぎの中で発覚した問題点
さらに、管理会社変更の手続きにあたって、いくつかの管理上の問題が明らかになりました。
- 家賃保証会社の契約手続きが完了していないケースもあり
- 一部の入居者が火災保険に未加入
家賃保証会社とは、入居者が家賃を滞納したときに入居者に代わり、家賃を大家に「立て替え払い」してくれる会社のことです。大家にとっては、家賃延滞などのリスクが軽減される、というメリットがあります。一般的に、不動産仲介会社で入居者が決まった場合は、家賃保証会社に加入します。ただし、不動産仲介会社の手続きの不備により、家賃保証会社の契約手続きが未完了な状態でした。このままでは、大家が保証会社に立替を依頼した場合に、保証対象外となってしまいます。幸いなことに、入居者さんの家賃延滞等もなく、オーナー様も気づかなかったようです。
家賃保証会社の詳細は、当社のブログでもご紹介していますので、ぜひご参考ください。
これらは、万が一建物内で火災や事故、家賃滞納などが起きた場合、オーナー様が大きな損害を被るリスクに直結します。
▌管理会社任せにしすぎるリスクとは？
実は、このようなずさんな管理をされていたというケースは決して珍しくありません。他のオーナー様からも、以下のような声をいただいています。
- 「定期清掃がされていると思っていたが、実際には行われていなかった」
- 「共用部の清掃・管理が行き届かず、内見者がいても成約に至らない」
- 「親の代からお願いしている管理会社に管理をお願いしているものの、入居が決まらない」
当社は、宅地建物取引業の免許を取得しているため、居住支援の一環として、他のオーナー様が所有されている物件のご紹介をさせていただくこともあります。
通常、物件の管理を任されている管理会社が、オーナー様に代わって私たちのような不動産仲介業者とやり取りを行う形になります。ところが、そうしたやり取りの中で、管理会社が独自に設定したと思われる初期費用が見受けられることがあります。
- 防虫・抗菌処理費
- 24時間サポートサービス
- 保証人の必須条件 など
いずれも、入居希望者にとっては負担となる内容であり、ときに敬遠される原因にもなっています。このような物件は、入居者や仲介業者から選ばれにくくなり、結果として空室が埋まりにくくなるのです。
そして、こうした実情をオーナー様自身が把握していないケースも少なくありません。
今回ご依頼いただいた物件ではありませんが、このような管理の実態が、入居率の低下に繋がり、オーナー様の収益を圧迫してしまうのです。
▌当社の管理に移行し、空室を解消
今回ご依頼いただいたオーナー様は管理会社を見直すことを決意され、Rennovaterが掲げる
「すべての人に、こころ休まるすまいを」
という理念に共感していただき、社会貢献にもなるならばと、今回、京都市内でお持ちの1棟アパート2件の管理をご依頼いただきました。
私たちは、京都府の居住支援法人として、多くの居住支援実績を積み重ねてきました。この経験とネットワークを活かし、今回のアパートは当社の管理後に3部屋の入居が決まりました。
さらには、自社で350件超の物件を持つ大家として、オーナー様の立場に立った管理を行なっています。今回の物件は、前の管理会社からの引き継ぎ後に、家賃保証契約の手続きや火災保険の加入などの手配を行い、オーナー様の損害が発生するリスクを軽減しています。
▌管理会社の変更をご検討のオーナー様もお気軽にお問い合わせください！
このような理念に共感してくださるオーナー様からのご相談が増え、管理物件は現在約170件に到達。信頼の輪が少しずつ広がっていることを実感しています。
空室に悩むオーナー様、管理会社の変更をご検討のオーナー様がいらっしゃいましたら、お気軽にお問い合わせください。
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